De financiële haalbaarheid van binnenstedelijke projecten : De relatie tussen projectstrategieën en de financiële haalbaarheid van een project, vanuit het oogpunt van de gemeente
Keywords
Loading...
Authors
Issue Date
2010-07-02
Language
nl
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Abstract
Het onderwerp voor deze onderzoeksthesis is ontstaan uit een tweetal zeer opmerkelijke
bewegingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan op de vastgoedmarkt: de kredietcrisis en
de verschuiving van uitleglocaties naar binnenstedelijke transformatiegebieden. Onderstaand per
onderdeel een korte uitleg zodat de context van het onderzoek helder wordt. De eerste signalen van
de kredietcrisis werden in juni 2007 in Amerika zichtbaar. Al snel breidde de kredietcrisis zich uit over
de rest van de wereld. Daar waar volgens velen de problemen met te hoge leningen zijn ontstaan, de
vastgoedbranche, heeft de markt nu te maken met grotere problemen die structureel van aard lijken
te zijn en waarvan de uitkomsten nauwelijks in te schatten zijn. De kredietcrisis zal ingrijpende
gevolgen hebben voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Men kan de kosten voor een woning niet
meer opbrengen door de hoge rente en de lage kapitaalkracht. Volgens een quickscan, in opdracht
van het ministerie van VROM – Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (oktober
2009), naar de resultaten van de kredietcrisis in Nederland, uitgevoerd door de TU-Delft en Akro
Consult, blijkt uit de aanbeveling dat het noodzakelijk is: “Nader inzicht te verwerven in de
voorwaarden en voor- en nadelen van het ontwikkelen van grootschalige grondeigendom versus
kleinschalige initiatieven. Te denken valt aan de Wijnhaven in Rotterdam of meer recent het Hart van
Zuid in de Waalhavenstrip."Hierbij kan zeker geleerd worden van buitenlandse ‘zoning’ voorbeelden,
waarbij het anticiperen op waardecreatie op lange termijn vaak een onbelangrijk onderdeel van de
ontwikkelingsstrategie is” (Joolingen et al , 2009, p. 18). Dit aspect wordt in het onderzoek
benadrukt. Er zal worden onderzocht welke invloed de grootte van een project heeft op de financiële
haalbaarheid ervan. Om te kunnen onderzoeken of een verandering van gemeentelijke strategie
(grootschalige versus kleinschalige projecten) een klein deel van het financieringsprobleem binnen
de projectontwikkeling kan oplossen, zal eerst gekeken worden welke invloed een bepaalde strategie
heeft op de financiële haalbaarheid van een project.
Tezamen met deze economische crisis, is al lange tijd een andere gebeurtenis ofwel trend in
de projectontwikkeling op de vastgoedmarkt zichtbaar, welke tevens de aanleiding is voor dit
onderzoek. Dit betreft de verschuiving van uitbreidingsprojecten naar inbreidingsprojecten. De
binnenstad kwam, naar aanleiding van de Vierde Nota Extra, steeds minder in het oogpunt van
ontwikkeling en ontkwam niet aan verpaupering. De politiek was van mening dat er teveel door het
land heen gebouwd werd waardoor er verrommeling plaats vond. Gebiedskwaliteit werd vanaf 2001
een belangrijk speerpunt. In de Vijfde nota over de ruimtelijke Ordening, moest het begrip
ruimtelijke kwaliteit weer centraal komen te staan (bron: de Cammen en de Klerk, 2008). Het kabinet
Balkenende IV heeft op deze ontwikkelingen aangekondigd “decentrale overheden gericht te steunen
in de opgave om de mogelijkheden voor binnenstedelijke locatieontwikkeling optimaal te benutten”
(Ministerie AZ, 2007). De extra druk op de mobiliteit en ruimte, zoals genoemd door de VROM, moet
worden voorkomen door 25 tot 40 procent van de woningbouw binnen het bestaand gebied te
realiseren (Ministerie AZ, 2007). Als gevolg hiervan zal binnenstedelijke gebiedsontwikkeling
toenemen. De kosten voor binnenstedelijke ontwikkeling zullen hoger zijn ten opzichte van
uitbreidingslocaties, terwijl er in Nederland juist bezuinigd moet worden. De financiële haalbaarheid
komt de komende jaren in het geding en onderzoek hiernaar is dan ook zeker noodzakelijk en
maatschappelijk relevant. Er moet groei blijven in de vastgoedmarkt. Daarom wordt in deze scriptie
onderzoek gedaan naar mogelijke aanbeveling om de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke
projecten te vergroten. Dit is niet gedaan aan de hand van nieuwe wetgeving maar door de oplossing
te zoeken, daar waar het probleem op dit moment ligt: bij de gemeenten. Centraal hierbij staat wat
zij zelf kunnen doen aan het verbeteren van de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke
projecten door aanpassing van hun strategie (groot- of kleinschalige projecten). Of een aanpassing
van strategie een deel van het probleem kan oplossen zal in dit onderzoek naar voren komen aan de
hand van een combinatie van theoretisch onderzoek en een casus studie.
Description
Citation
Supervisor
Faculty
Faculteit der Managementwetenschappen